Fachada, balcones y cerramientos

El cerramiento de terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética están sujetos a la autorización administrativa que corresponda, previa aprobación por la mayoría que proceda según la LPH. Debe constar el consentimiento de los titulares afectados.

Los votos de los propietarios ausentes que no se opongan en 30 días naturales se cuentan como favorables, salvo cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo. Un cerramiento individual encajaría en esa excepción, así que haría falta el voto expreso.

El TS confirmó la validez de un cerramiento de terraza de aluminio en una comunidad de Barcelona (aplicando la LPH). Había muchos cerramientos sin que la comunidad actuara, otro análogo había sido consentido y el anterior dueño ya lo tenía. Conocer las obras no equivale a consentirlas, pero el silencio puede valer como consentimiento tácito según los hechos concretos.

La comunidad había autorizado cerrar terrazas con carpintería de aluminio, pero eso no cubría derribar los muros de cierre. Como el tema nunca se debatió en junta, no puede presumirse consentimiento tácito y se condenó a reponer los muros, aunque el 70 % de las viviendas tuviera obras similares.

En un conjunto inmobiliario (art. 24 LPH), el TS tuvo por válidas las normas de régimen interior que exigían hacer cerramientos, rejas, pérgolas o doble acristalamiento con los mismos materiales, colores y formas que la construcción original. También admitió que prohibieran tender ropa en las fachadas.

No hay ninguna norma estatal o catalana específica. Si son visibles y alteran el aspecto exterior, se aplican los arts. 7.1 LPH y 553-36.2 CCCat y la doctrina de la STS 164/2014; la comunidad puede regularlos con normas de régimen interior (art. 6 LPH; art. 553-12 CCCat).

El TS admite una interpretación flexible para refrigerar viviendas construidas sin esa previsión. No la aplica si el edificio tiene preinstalación: en ese caso los aparatos en una fachada de patio de manzana con apariencia de fachada principal son una alteración ilícita.

Que la comunidad demande la retirada de aparatos instalados sin autorización no es abuso de derecho porque exista otro aparato contra el que no se actuó. No hay consentimiento tácito y los estatutos permitían instalarlos en la cubierta.

Un acuerdo de junta que prohibía instalar aparatos en la fachada (permitiéndolo en la cubierta), notificado y no impugnado a tiempo, obliga a los compradores posteriores, que ocupan la posición del vendedor.

Para los locales de planta baja hay más flexibilidad, si es preciso para su actividad comercial. Los estatutos que permitían a los locales poner anuncios, toldos y marquesinas amparaban sus obras de adaptación; aun así, la fachada sigue siendo elemento común.