Obras sin permiso: retirar o legalizar

La acción de la comunidad para restituir un elemento común a su estado anterior frente al propietario que se beneficia de la alteración es real y prescribe a los 30 años (art. 1963 CC). La sentencia cita como precedentes las STS 540/2016, 1043/2002, 3/2012 y 364/2022.

El mero conocimiento o la inactividad no equivalen a consentimiento. Las quejas escritas y las denuncias administrativas son incompatibles con una conformidad tácita, y demandar unos 3 años después de acabar las obras no es un retraso relevante.

Cualquier copropietario puede demandar en beneficio de la comunidad la reposición de elementos comunes alterados (art. 13.3 LPH y art. 396 CC). Si no hay acuerdo comunitario, no empieza a correr ningún plazo para impugnarlo.

Quien quiera atacar el acuerdo que autoriza una obra tiene 3 meses, o 1 año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes cuenta desde la notificación, y hay que estar al corriente de pago.

Ninguna norma regula la ratificación posterior. Lo razonable es que la junta pueda aprobarla con la misma mayoría que habría hecho falta antes (3/5 en LPH para cerramiento; 4/5 en CCCat). La jurisprudencia admite además el consentimiento tácito según los hechos (STS 808/2010).